分かりやすいマンション信濃苑

ある物件の稼働率が70%、賃料が8万円、金利が6%になったとしましょう。
年間賃料収入1008万円年間経費486万円ネット収入522万円金利600万円ネット収入78万円大変な事態が生じてしまいます。
あなたの買った土地の周辺が再開発などで大人気になったとしましょう。
稼働率は98%、賃料は2割アップして1戸あたり@12万円、金利は低金利政策の継続で2・5%だったとしましょう。
年間賃料収入2116万8000円年間経費486万円ネット収入1630万8000円金利250万円ネット収入1380万8000円あなたの人生はバラ色です。
たとえ2億7000万円で買ったとしても、実際に支払った自己資金分1億7000万円に対する利回りは、金利控除後で8%を超えるラクラク大家さんです。
ましてや1億9440万円で買えていれば、利回りは、実際に投資した9440万円に対しては、金利控除後でなんと14・6%になります。
同じ土地、同じ建物がある不動産で、これだけ「天国と地獄」の相反する結果となってしまうのです。
この結果は何を物語るのでしょうか。
これが収益還元法で不動産の価値を診断する際のマジックです。
すなわち、今後のマーケットをどのように読むかによって真っ白にも、真っ黒にも、どのようにでもストーリーを展開できるということです。
このような計算は会社などではエクセルなどの表計算シートで行なうことが多いのですが、この計算シートにだけ頼るのは、実に危険な判断です。
なぜならエクセルシートの数字を1カ所修正するだけで、結果がガラリと変わるからです。
ましてや、5年、10年の長いレンジにすると、もはや想像というより妄想の世界がやってきます。
この事例でも、2年ごとにやってくるテナントとの賃料改定のたびに20%賃上げができると想定することもできれば、稼働率をずっと100%と考えることだって、数字上はできるのです。
必要な修繕コストをわざと計上しないで、エアコンなどの空調設備や浄水槽などの設備更新も、「まあ、大丈夫だろう」などと現物も見ずに判断することだってできてしまいます。
数字で示されると、つい言っていることがとても論理的に見えてしまうものですが、「収益還元法」を駆使してあざとい結論を導き出すことは、いとも簡単なことなのです。
これを平成ミニバブル時代、多くの不動産ファンド会社が使い、「ありえぬ未来」を勝手に妄想し、ありえない金額で不動産を購入していきました。
これらの会社に資金を預けていた投資家も、このような数字による説明を鵜呑みにし、これらのファンドに資金を融資する金融機関も、このエクセルシートの中だけで華麗に展開される数字のマジックに酔いしれて、多額のお金を注ぎ込んでいたのです。
土地の潜在力を見極める私は収益還元法を、現状での土地活用法と現在の賃料相場を基準としたごく短期的な判断指標、としてだけ用いるようにしています。
不動産投資にあたってもっとも大切なことは、ネット利回りよりも土地としての収益性・安定性を見極めることに尽きると思うからです。
建物は減価します。
したがって価値は未来永劫のものではありません。
肝心要は土地です。
この土地さえしっかりしていれば、建物は取り壊して他の用途の建物に建て替えることもできます。
壊さないまでも内部をリニューアルして対処することだって可能です。
収益還元法の最大の欠点は、土地の持つ応用性、可変性を無視していることです。
私が不動産への投資を判断するにあたってもっとも重視するのは、土地の持つ潜在的な力です。
エクセルシートでは語れない部分での判断が重要なのです。
結局は土地の持つ潜在的な能力をどのように見極めるかが大切なのであり、そのためには土地をよく観察することから投資の判断を始めることなのです。
私が不動産投資の相談に来られる方に必ず申し上げるのは、土地を見ること、しかも何度も見ること、駅から歩いてきて何を感じるか、車から降りたときに何を思うか、その土地に人は集まってくるのか、そこに集う人たちが「いいな」と思ってくれるのか、などたぶんに感性的な部分を大切にしてほしいということです。
その土地を恋人のように思えれば、多少「高値掴み」であったと人から言われようが、なんとも思わないはずです。
そしてきちんと納得した物件であるならば、困難な時代に遭遇しても、知恵と工夫で耐えることができるでしょう。
すぐに「離婚」してしまうような土地はなるべく手にしないことです。
賢い大家さんの「勝ち組」不動産の買い方それでは、具体的にどのような不動産をどのような判断や方法で買っていけばよいのかを、ご説明しましょう。
人が集まる場所を買おう土地の多くは立地条件で決まります。
ただ、所在地が艮ければすべて良いというわけではありません。
たとえば、ひとくちに東京の銀座といっても場所によって評価はかなり分かれます。
同じ銀座三丁目という地名でも、松屋銀座という老舗百貨店が所在する場所は、今でも高級ブランド店がひしめく最高級の立地ですが、昭和通りを挟んだ築地側に渡っても地名表記は同じく銀座三丁目です。
では同じ銀座三丁目の中で、その土地の持っている価値の違いをどこで見抜くのでしょうか。
簡単に言いますと「人通り」の違いです。
人がどれだけ歩いているか、これはご自身で現地に行って確かめてみることです。
「現在価値」を知らなくとも、「割引率」を知らなくとも、誰でもが実感としてわかります。
松屋銀座が面する中央通りと、だだっ広い昭和通りの向こう側の人通りは、まったく異なることにすぐ気がつくでしょう。
土地の持つ潜在的な力を引き出す基本は、この「人通り」にあります。
けっして、地名だけにまどわされてはいけません。
また、同じように人通りが多い場合でも、気をつけて見てほしいのは、どんな人たちが歩いているのか、です。
歩いている人は若者かおじさんか、という年齢の違い。
男なのか女なのか、という性別の遣い。
サラリーマンなのか自営業者なのか、買物客か観光客かなどの遠い。
さらには裕福そうか、そうでもなさそうかという遠い、など、道行く人を見ていると興味はつきないはずです。
街全体が持っている雰囲気と申しましょうか、空気みたいなものが必ずあります。
東京を例に挙げますと、平成初期くらいまでは、たとえば新宿という街は若者の生態を見るのには最高の場所でした。
今は中堅サラリーマンを観察するのに最適な街です。
今、時代の先端を行く新興系会社に働く若い男女を見たいのならば、六本木がよいかもしれません。
以前は六本木にはいわゆる業界人はいても、勤め人は少なかったのですが、今はまったく違います。
秋葉原も昔の電気街の雰囲気が大幅に変化して、若者、あるいは外国人観光客の人気スポットとなっています。
東京スカイツリーが建設中の浅草・向島界隈は以前の少し「くたびれた」街の印象から、ここ数年その雰囲気が、あきらかに変わってきています。
浅草の浅草寺付近などでは、歩く人たちが中国語や韓国語を話しているのを普通に見かけます。
私はここ数年で「大化け」する可能性のある街は、赤坂や六本木ではなく、浅草、上野、秋葉原をつなぐ東京の東側エリアだと思っています。
それほどに東京スカイツリーが放つオーラを街を実際に歩いていて感じることができるからです。
天気の悪い日に物件を見ようよく、「不動産を見に行くのはなるべく天気の悪い目を選ぶように」と言われますが、これは本当です。

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